Когда говорят о городе будущего, обычно представляют технологичную среду: беспилотный транспорт, умные дома, вертикальные кварталы, экологичные здания. Но за всеми этими технологиями остается главный вопрос — каким будет в таком городе человек? Сможет ли он по-прежнему чувствовать себя комфортно в среде, где живут миллионы людей, сосредоточены рабочие места, бизнес и огромный поток информации?

Концепция «15-минутного города», то есть максимального разнообразия инфраструктуры в пешей доступности, становится более востребованной у жителей — однако предлагать такие проекты становится все сложнее. Чтобы предусмотреть все необходимые сервисы в одной локации, девелоперу требуется или масштабный земельный участок, или уже сложившееся сбалансированное окружение. Дом, школа, магазин, парк рядом — базовый минимум. Важно, чтобы человек мог работать, заниматься спортом, встречаться с друзьями, воспитывать детей, отдыхать, культурно обогащаться, восстанавливаться, учиться рядом с домом. В центральных районах может наблюдаться нехватка одних функций при избытке других. Например, множество ресторанов в окружении — при нехватке спортивных объектов. Разнообразие музеев и туристических объектов — и недостаток парков. Масштабных площадок, позволяющих девелоперу самостоятельно предусмотреть все необходимые сервисы на территории дома, в центре больших столичных городов практически не осталось — например, в Москве такие проекты все чаще перемещаются за Садовое кольцо.

Тренд на децентрализацию премиальной недвижимости приходит на место обратной тенденции, которая складывалась в последние десятилетия,— уплотнению центральных районов. Это объясняется не только потребностями в сбалансированной инфраструктуре. Чем выше концентрация населения, тем больше требуется воздуха, природы. Чем больше у человека возможностей, тем выше потребность от них периодически «отключаться». После рабочего дня нам могут быть нужны не еще один ресторан или торговый центр, а тишина. Не впечатления, а возможность побыть наедине с собой. И здесь город будущего должен научиться давать человеку возможность быстро переключаться между разными состояниями. Раньше за природой, тишиной и восстановлением нужно было уезжать из города. Сегодня все больше ценится возможность получить этот опыт, не покидая мегаполис. Поэтому зеленый каркас, парки, бульвары, прогулочные маршруты и природные пространства становятся полноценной частью городской инфраструктуры. В этом смысле особенно востребованы проекты, которые позволяют совместить высокую плотность городской среды с большим количеством природы. Например, наш проект «Мастерс» у метро «Аэропорт» и новый масштабный проект у метро «Динамо», к старту которого мы готовимся, окружены несколькими крупными зелеными территориями: Чапаевским и Петровским парками, Березовой рощей, а также парком «Ходынское поле». Их совокупная площадь превышает 70 га. Это одна из немногих локаций с таким масштабом природного окружения в непосредственной близости от исторического центра Москвы.

Создать проект в концепции «15-минутного города» можно двумя путями. Первый вариант — на месте пустующих или неиспользуемых территорий. Второй — интегрировав дом в район со сложившейся и развитой инфраструктурой.

Первый сценарий в премиальном сегменте практически неприменим: проект класса премиум невозможно построить в «чистом поле». Престижные районы формировались десятилетиями и даже столетиями, с учетом географических и исторических факторов — здесь хотят жить из поколения в поколение, и такие районы никогда не теряют ценность относительно остального рынка. Таково, например, окружение метро «Аэропорт», где еще с XX века селились выдающиеся ученые, конструкторы, спортсмены, кинематографисты и художники. Атмосферу и наследие таких локаций невозможно воспроизвести, новый район не повторит локацию с богатой историей и сформированным качеством городской среды.

Редчайший случай, когда новое премиальное жилье появится в неосвоенной локации и одновременно в сложившемся благополучном окружении,— упомянутый Ленинградский проспект. Около метро «Динамо» совсем скоро начнется крупнейшая городская трансформация последних десятилетий. На месте масштабной неиспользуемой территории появится новый премиальный район, спроектированный с учетом новейших градостроительных трендов. Жилые дома будут строиться параллельно с социальной, коммерческой и спортивной инфраструктурой, появится новая улично-дорожная сеть — все это вернет территорию в активную жизнь города. Это будет самодостаточный технологичный район, который при этом остается частью Москвы, а не существует в отрыве от нее.

С учетом растущих требований к жилью мастерство девелопера все больше выражается в умении выявлять потребности жителей и отвечать, казалось бы, противоречащим запросам — все необходимое рядом, и при этом в тишине и приватности. В 2026 году Capital Group вывела на рынок премиальный дом «Мастерс» возле метро «Аэропорт», в квартале, скрытом от Ленинградского проспекта сложившейся застройкой и высокими деревьями. Чтобы максимально соответствовать ожиданиям аудитории, при проектировании и разработке концепции мы использовали метод программирования: объединили все статистически значимые домохозяйства в несколько групп и проверили различные сценарии жизни применительно к потребностям той или иной группы аудитории. Как люди проводят свободное время? Где занимаются спортом, где гуляют, где встречаются с друзьями? В результате проектирования и разработки концепции часть потребностей будущих резидентов удовлетворяется с помощью собственной клубной инфраструктуры и сервисов управляющей компании, а остальное уже присутствует в шаговой доступности — рейтинговые образовательные центры, спорт, рестораны, деловые кварталы, торговые центры, метро.

Города конкурируют не только за инвестиции, компании и туристов. В конечном счете они конкурируют за людей — особенно за тех, чьи знания, предпринимательская активность и профессиональные компетенции определяют экономику будущего. И в этой конкуренции качество городской среды становится своего рода HR-инструментом. Если человеку приходится каждый день тратить часы на дорогу, выбирать между работой и временем с семьей, уезжать за город, чтобы отдохнуть, либо ехать через весь город ради спорта, образования или общения, это становится частью его издержек. Будущий город должен конкурировать не только количеством рабочих мест или размером зарплат. Он должен конкурировать качеством времени человека.

Пример такого развития формируется на севере Москвы — в районе Ходынского поля, «Динамо» и «Аэропорта». Здесь складывается новый крупный деловой кластер: к 2030 году в этой части города планируется ввод порядка 600 тыс. кв. м офисной недвижимости. Еще около 800 тыс. кв. м офисов планируется создать непосредственно в масштабном проекте у метро «Динамо», в реализации которого мы принимаем участие. Для человека это прежде всего означает экономию самого дефицитного ресурса — времени. Можно жить и работать в одном районе, не превращая ежедневную дорогу из дома в офис и обратно в отдельную часть жизни. Кластер на севере уже становится примером города будущего — города, из которого человек не мечтает уехать на выходные. Который дает возможности и для реализации, и для восстановления.