Режим НПД установлен законом от 27.11.2018 № 422-ФЗ. По части 1 статьи 6 объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров, работ, услуг и имущественных прав. Но дальше — ключевая норма: пункт 3 части 2 статьи 6 исключает из объекта налогообложения «доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество, за исключением аренды (найма) жилых помещений». 

Логика законодателя проста: исключение сделано намеренно и узко — чтобы поддержать граждан, сдающих жилье. Расширять его на прочую недвижимость нельзя, и попытка «подтянуть» под него апартаменты, офисы, склады или машино-места всегда проваливается: раз объект нежилой, налог нужно платить по общим правилам — НДФЛ или в рамках предпринимательского режима. 

Отдельно о статусе объекта. С 2017 года (закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ) машино-место — самостоятельный объект недвижимости: часть здания или сооружения, предназначенная исключительно для размещения транспортного средства, ограниченная конструктивными элементами или линиями разметки. Понятие закреплено и в статье 501.1 ГК. Именно поэтому аргумент «но это же часть жилого дома» не работает: помещение машино-места жилое или нежилое — определяется его назначением, а оно транспортное, не жилищное. 

Минфин России в письме от 06.06.2024 № 03-11-11/52481 разобрал типичную ситуацию: у гражданина в собственности квартира и два машино-места в жилом комплексе, фактически примыкающем к дому. Вывод ведомства однозначен: в отношении доходов от сдачи в аренду машино-места НПД не применяется, налогообложение таких доходов регулируется главой 23 НК (НДФЛ). 

ФНС России, в свою очередь, повторила этот вывод в разъяснении на официальном канале (информация от 27.09.2026): «машино-место, даже если оно находится в жилом комплексе, относится к нежилой недвижимости», а плательщики НПД вправе сдавать в аренду только жилые помещения — квартиры, комнаты и жилые дома.

Для полноты картины: иным имуществом самозанятые сдавать в аренду можно — автомобили, технику, оборудование, самокаты (ограничений на аренду движимого имущества закон № 422-ФЗ не содержит). Запрет касается именно недвижимости, не являющейся жилой. 

Если вы сдаете машино-место, платеж зависит от статуса арендодателя и арендатора.

Физлицо без статуса ИП. Платите НДФЛ по прогрессивной шкале от 13% до 22%. Если арендатор — физлицо, сами подаете декларацию 3-НДФЛ (до 30 апреля года, следующего за отчетным) и платите налог до 15 июля. Если арендатор — организация или ИП, они выступают налоговым агентом: удерживают НДФЛ и отчитываются по форме 6-НДФЛ.

ИП. Доход от аренды машино-мест можно учитывать на УСН («доходы» — 6%, «доходы минус расходы» — 15%; при доходе свыше 20 млн рублей в год появляется обязанность по НДС) либо на общей системе. Важный нюанс: патент здесь не подходит — в перечне видов деятельности по пункту 2 статьи 346.43 НК поименованы «жилые и нежилые помещения», но именно машино-место, в отличие от гаража (здание для хранения автомобиля), под ПСН не подпадает. На это еще в письме от 16.04.2012 № 20-14/033441@ указывало УФНС по Москве. 

Плательщик НПД. Если вы уже применяете НПД и сдаете машино-место, этот доход в приложении «Мой налог» отражать нельзя — он облагается НДФЛ в обычном порядке. Совмещать НПД с УСН и патентом ИП, напомню, не может. 

• Исключить арендную плату из приложения «Мой налог» — отражать этот доход в НПД больше нельзя.

• Рассчитать НДФЛ за прошлые периоды. Если арендатор — физлицо, подать уточненную 3-НДФЛ; если компания или ИП — налог, скорее всего, уже удержан агентом, и остается проверить, что выплаты отражены правильно.

• Оценить масштаб: одна сдача — можно остаться физлицом на НДФЛ; несколько объектов — взвесить ИП на УСН: на средних доходах это почти всегда выгоднее и безопаснее.

• Если рядом сдается еще и квартира — ее можно продолжать вести на НПД, эти режимы по разным объектам не конфликтуют: НПД применяется к жилому объекту, НДФЛ или УСН — к машино-месту.

Итог: запрет на НПД для машино-мест — не прихоть налоговой, а прямое следствие узкой формулировки пункта 3 части 2 статьи 6 закона № 422-ФЗ: исключение сделано только для жилых помещений. Незначительная «переплата» по сравнению с гипотетическими 4% — цена за простоту; зато легальная схема избавляет от доначислений, пеней и штрафов. 

В нашей базе уже более 400 ответов экспертов по вопросам самозанятости, посмотреть.