Европейский рынок дата-центров столкнулся с дефицитом, который невозможно устранить покупкой еще одного участка. Для нового объекта нужны десятки мегаватт, надежное подключение к энергосети, охлаждение и быстрые каналы связи. Спрос на вычисления для искусственного интеллекта повышает стоимость площадок, где все это уже доступно, и заставляет девелоперов искать новые регионы за пределами традиционных центров.

За инфраструктуру начинают бороться и телеком-компании. BT, Orange и Iliad расширяют присутствие в дата-центрах, рассчитывая на европейский рынок суверенных облаков, который, по оценке Financial Times, может достичь $70 млрд в 2027 году. Это прогноз размера рынка, а не подтвержденный объем строек или выручки телекомов.

CBRE пересмотрела прогноз доли свободных мощностей европейских дата-центров на конец 2026 года с 6,5% до 6%. При этом ожидаемый ввод новых объектов сократили на 35 МВт, примерно на 5% первоначального плана. Причина — задержки отдельных проектов, в том числе у девелоперов с небольшим опытом строительства такой инфраструктуры.

Новые объекты продолжают появляться, но крупнейшим клиентам требуются целые площадки с гарантированной мощностью. Рост арендных ставок на некоторых новых контрактах отражает не универсальное подорожание любого здания, а нехватку помещений, где оборудование можно разместить в необходимые сроки.

У операторов связи уже есть оптоволоконные сети, технические площадки, земельные участки и корпоративные клиенты. Все это помогает выйти на рынок облачных вычислений. BT, Orange и Iliad рассматривают дата-центры как направление роста после долгих лет сравнительно умеренной динамики основного телеком-бизнеса.

Дополнительный спрос связан с требованиями европейских государств и организаций к хранению данных и контролю над инфраструктурой. Суверенное облако означает определенные гарантии управления и юрисдикции, но европейский адрес серверной сам по себе не обеспечивает полной независимости от иностранных технологий.

Для строительства дата-центра недостаточно купить дешевую землю рядом с линией электропередачи. Оператору необходимо подтвержденное сетевое присоединение, достаточная пропускная способность подстанций и возможность последующего расширения. При отсутствии свободной мощности запуск проекта может откладываться на годы.

Поэтому привлекательность участка все сильнее определяется не площадью, а числом доступных мегаватт и датой их получения. В некоторых европейских регионах промышленные территории с существующими подключениями имеют преимущество перед более дешевыми незастроенными площадками.

Плотные стойки ускорителей ИИ выделяют значительное количество тепла. Девелоперы учитывают возможности жидкостного охлаждения, водоснабжение, энергоэффективность, потенциальное использование избыточного тепла и экологические ограничения. Холодный климат помогает снизить затраты, но не заменяет электричество и надежную сеть.

В сентябре Google объявила программу вложений не менее €13 млрд в цифровую инфраструктуру Финляндии на 2027–2028 годы. Она охватывает проекты в Хамине, Каяани, Мухосе и Ваале, а также развитие энергетики и местные партнерства. На действующем объекте в Хамине компания использует морскую воду для охлаждения и утилизацию избыточного тепла.

Однако экологические требования остаются серьезным ограничением. В октябре финские надзорные органы потребовали остановить часть работ по проектам в Мухосе и Каяани из-за вопросов обязательной оценки воздействия на окружающую среду. Даже крупные энергетические инвестиции не устраняют риск задержек с разрешениями.

Норвегия интересна дата-центрам высокой долей гидроэнергетики, прохладным климатом и возможностью размещать вычислительные мощности за пределами дорогих городских кластеров. Однако доступность электричества в стране в целом не равна наличию свободного подключения в конкретном муниципалитете. Проекты конкурируют за сетевую мощность с промышленностью и другими потребителями.

Исландия предлагает почти полностью возобновляемую электроэнергию и благоприятную температуру для охлаждения. Но The Times сообщает, что страна отклоняет некоторые крупные проекты ИИ-инфраструктуры из-за ограничений генерации и передачи электроэнергии. Сейчас на дата-центры приходится около 3,5% потребления электричества страны.

Это один из самых показательных примеров нового рынка: ресурс может быть дешевым и экологичным, но возможность получить сотни мегаватт в требуемый срок ограничена. Исландия предпочитает постепенное развитие сектора, а не неограниченное расширение крупных кампусов.

Потенциал участка под дата-центр определяется не только адресом и ценой. Необходимы подтверждение сетевой мощности, сроков подключения, разрешений, возможностей охлаждения, оптоволоконной связи и затрат на расширение. Ключевым становится также финансовое качество будущего арендатора: высокий спрос на ИИ-вычисления не отменяет кредитных рисков молодых операторов.

Промышленные объекты с существующими мощными подключениями могут получить новую стоимость, но их реконструкция требует проверки технического состояния, загрязнения территории и условий землепользования. Уже опубликованный обзор International Investment по исследованию UBS показывает, что инвестиции в серверную инфраструктуру, энергетику и сети становятся взаимосвязанным рынком.

Рост рынка ИИ не означает, что каждый участок рядом с электросетями станет дороже. Доступная мощность должна быть подтверждена документально, а проект — соответствовать местным правилам и экономике будущего арендатора. Тем не менее критерии оценки коммерческой недвижимости меняются: в европейских дата-центрах число мегаватт и сроки подключения способны оказаться важнее цены земли.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

Почему ИИ увеличивает спрос на электричество?

Для обучения и работы ИИ-моделей нужны серверы с высокой вычислительной мощностью, которые потребляют электричество и требуют охлаждения.

Что означает powered land?

Это площадка с обеспеченным или подтвержденным доступом к электрической мощности. Близость к линии электропередачи не равна гарантированному подключению.

Почему Финляндия интересна дата-центрам?

Ее преимущества — прохладный климат, низкоуглеродная энергетика, промышленные площадки и инвестиции операторов. Но разрешения и региональные сети остаются ограничениями.

Почему Исландия отклоняет ИИ-проекты?

Свободных мощностей и пропускной способности сети недостаточно для некоторых крупных гипермасштабных объектов.

Что такое суверенное облако?

Это облачная инфраструктура с определенными гарантиями контроля над данными, операциями и применимой юрисдикцией.