Am 08.10.2024 stellte das VG Gießen (8 K 2687/23) klar: Wer neben seiner Hauptwohnung ein bewohnbares Haus unvermietet lässt und selbst nutzen darf, muss Zweitwohnungssteuer zahlen, wenn keine objektiven Hinweise für eine reine Geldanlage sprechen. Tatsächliches Wohnen ist nicht nötig, solange die eigene Nutzung rechtlich offenbleibt.

• Meldung des Sohnes: Sein gemeldeter Nebenwohnsitz stützte die Annahme, dass das Haus persönlicher Nutzung diente.
• Nur Geldanlage: Die Steuer entfällt, wenn objektive Umstände belegen, dass das Haus ausschließlich der Geldanlage dient.
• Verkaufspläne genügten nicht: Die Pläne des Eigentümers belegten keine Geldanlage der Frau mit Nutzungsrecht.

Eckdaten zum Urteil

• Gericht: VG Gießen
• Datum: 08.10.2024
• Aktenzeichen: 8 K 2687/23
• Verfahren: Verwaltungsgerichtsverfahren
• Rechtsbereiche: Zweitwohnungssteuer, kommunale Abgaben
• Streitwert: 7.627,20 Euro
• Wichtig für: Menschen mit unvermieteten Zweitwohnungen; Personen mit einem Recht, ein Haus zu nutzen oder zu vermieten

1. Ein Nießbrauchrecht an einer bewohnbaren Wohnung begründet die für die Zweitwohnungssteuer erforderliche Inhaberschaft, da es die rechtliche Verfügungsbefugnis und tatsächliche Verfügungsmacht über das Objekt vermittelt.
2. Wird eine nutzbare Zweitwohnung nicht vermietet und bleibt die Möglichkeit zur Selbstnutzung offen, spricht eine tatsächliche Vermutung für die Vorhaltung zur persönlichen Lebensführung; diese Vermutung wird nicht durch die bloße Behauptung einer reinen Kapitalanlageabsicht, Verkaufsbemühungen des Eigentümers oder eine erst nach dem Veranlagungszeitraum vereinbarte Ablösung des Nutzungsrechts widerlegt.

Für Nießbraucher leerstehender Häuser zieht das Verwaltungsgericht Gießen bei der Zweitwohnungssteuer eine enge Grenze: Wer jederzeit einziehen oder vermieten könnte, hält die Wohnung im Zweifel für die persönliche Lebensführung vor. Entscheidend wird in vergleichbaren Fällen sein, ob sich die behauptete reine Kapitalanlage in objektiven Umständen aus dem Veranlagungszeitraum selbst zeigt, nicht in späteren Erklärungen.

Wir halten die Begründung für konsequent, auch wenn sie für Familienkonstellationen hart ausfällt, weil Verkaufsbemühungen des Eigentümers der Nießbraucherin nicht zugerechnet werden. Ob eine frühzeitige Ablösung zu Bedingungen wie unter Fremden oder ein nachweisbarer Verzicht auf den eigenen Zugriff das Bild kippt, musste das Gericht hier nicht entscheiden – für Betroffene liegt genau darin der Hebel, solange die Nutzung noch offensteht.

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Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Der Antrag, die Zuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären, wird abgelehnt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Klägerin wendet sich gegen die Heranziehung zur Zweitwohnungssteuer durch die Beklagte für die Jahre 2019 bis 2023.

Der Sohn der Klägerin, Herr N., ist Eigentümer eines im Stadtgebiet der Beklagten befindlichen Einfamilienhauses unter der Anschrift B.-Weg, S. Die Klägerin ist seit 2018 alleinige Inhaberin eines Nießbrauchrechts an dem streitgegenständlichen Haus. Zuvor teilte sie sich das Nießbrauchrecht mit ihrem Ehemann.

Mit Schreiben vom 6. Februar 2023 teilte der Bevollmächtigte der Klägerin der Beklagten mit, dass sie bereits seit dem Übergang des Eigentums an dem Grundstück den subjektiven Entschluss habe, die darauf befindliche Wohnung ausschließlich zur Kapitalanlage und insbesondere nicht für persönliche Wohnzwecke für sich selbst oder für Familienangehörige zu nutzen. Dies würde auch der geringe Stromverbrauch bestätigen. Der tatsächlich verbrauchte Strom sei ausschließlich für den Betrieb der im Haus installierten (technisch veralteten) Heizanlage auf einem entsprechenden Energieverbrauchsniveau verwendet worden. Zudem bestünde ein für eine reguläre Wohnnutzung untypisch geringer Wasserverbrauch. Die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer sei daher nicht gerechtfertigt.

Mit Steuerbescheid vom 15. Februar 2023 setzte die Beklagte die Zweitwohnungssteuer für die streitgegenständliche Wohnung gegenüber der Klägerin für die Jahre 2019 bis 2022 auf 6.182,40 Euro fest. Mit weiterem Schreiben vom 17. Februar 2023 wies die Beklagte darauf hin, dass die Klägerin nicht die Eigentümerin des Anwesens B.-Weg in S. sei und sie dieses demnach nicht als ihre Kapitalanlage nutzen könne, da sie lediglich im Rahmen des Nießbrauchrechts dazu berechtigt sei, über das Objekt zu verfügen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 23. Februar 2023 legte die Klägerin Widerspruch gegen den Bescheid vom 15. Februar 2023 ein. Zur Begründung führte die Klägerin im Wesentlichen aus, dass es für die Frage nach dem Vorliegen einer Kapitalanlage keinen entscheidenden Unterschied machen dürfe, ob man die potentiellen Nutzungen aus dem fraglichen Grundstück als (zivilrechtlicher) Eigentümer oder hingegen als Nießbrauchberechtigter genieße. Das bestehende Nießbrauchrecht gewähre ihr gemäß § 1030 Abs. 1 BGB das Recht, während des Bestehens die Nutzungen aus dem belasteten Grundstück zu ziehen, insbesondere es im eigenen Namen und auf eigene Rechnung zu vermieten.

Mit weiterem Steuerbescheid vom 29. März 2023 setzte die Beklagte die Zweitwohnungssteuer für die klägerische Wohnung für das Jahr 2023 auf 1.444,80 Euro fest.

Die Beklagte teilte dem Bevollmächtigten der Klägerin mit Schreiben vom 6. April 2023 mit, dass gerade der Leerstand der Zweitwohnung trotz rechtlich bestehender Nutzungsmöglichkeit auf die der Besteuerung zugrundeliegende Leistungsfähigkeit der Klägerin schließen ließe. Der Vortrag, dass die Klägerin das Objekt als Kapitalanlage nutzen möchte, sei nicht nachvollziehbar, denn eine Kapitalanlage im Rahmen des Nießbrauchs könne nur eine Vermietung sein. Dies sei der einzig mögliche Weg Gewinn aus dem Objekt zu ziehen, weil jeglicher Wertzuwachs des Grundstücks dem Eigentümer zufalle und somit der Nießbraucher keinerlei finanzielle Vorteile aus diesem Wertzuwachs habe.

Der Bevollmächtigte der Klägerin führte mit weiterem Schreiben vom 13. April 2023 aus, dass wirtschaftlich kein gewichtiger Unterschied darin bestehe, ob ein (zeitweilig) leerstehendes Objekt durch den Eigentümer ohne Nießbrauchbelastung selbst gehalten werde, dies mit dem Potential, das Objekt entweder zu verkaufen oder es (erneut) zu vermieten, oder ob hingegen – wie im vorliegenden Fall – jemand an einem solchen Objekt ein Nießbrauchrecht mit dem Potential innehabe, es durch die jederzeit mögliche Wiederaufnahme einer Vermietung zu monetisieren.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 17. April 2023 legte die Klägerin Widerspruch gegen den Bescheid vom 29. März 2023 ein. Zur Begründung verweist sie auf den bisherigen Schriftverkehr.

Mit zwei Widerspruchsbescheiden vom 21. September 2023 wies die Beklagte den Widerspruch der Klägerin in der Zweitwohnungssteuersache für die Jahre 2019 bis 2022 und 2023 zurück. Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus, dass die Klägerin die Wohnung als Zweitwohnung nutze. Auch Nießbrauchberechtigte unterlägen der Zweitwohnungssteuerpflicht. Der vorgetragene Umstand, das Objekt sei eine Kapitalanlage, treffe in dem vorliegenden Fall nicht zu, denn als Inhaberin eines Nießbrauchrechts im Falle eines Wohnhauses sei die Vermietung die einzige Möglichkeit tatsächlich einen Ertrag zu erzielen. In dem Zeitraum, der für die Veranlagung gilt, sei das Objekt jedoch nicht vermietet gewesen und folglich sei sowohl wissentlich als auch willentlich kein Ertrag erzielt worden. Aufgrund der Tatsache, dass dieses Objekt nicht vermietet werde und die Nießbrauchberechtigte auf die Einnahmen aus einer Vermietung verzichte, werde die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Steuerschuldnerin nachgewiesen. Weiter besitze die Nießbrauchberechtigte nicht nur das Recht auf die Erträge des Objekts, sondern müsse auch die Kosten in dem Fall für Grundsteuer, Versicherung, Wasser, Strom, etc. leisten. Aus diesem Grund könne das Objekt weder eine Kapitalanlage noch ein Instrument zur Hinterbliebenenversorgung sein.

Am 21. Oktober 2023 hat die Klägerin Klage gegen die Festsetzung der Zweitwohnungssteuer für die Jahre 2019 bis 2023 erhoben.

Zur Begründung ihrer Klage verweist die Klägerin zunächst auf ihre Ausführungen im Widerspruchsverfahren. Ferner führt sie aus, dass sie die Wohnung nicht für persönliche Wohnzwecke genutzt und dies auch nie vorgehabt habe. Eine durchgehende Absicht zur zweckbestimmungsgemäßen Verwendung der Wohnung als Kapitalanlage habe bereits seit der Entstehung des Nießbrauchrechts mit dem Erbanfall des verstorbenen Ehemanns bestanden. Entgegen der Auffassung der Beklagten stünde ihr als Nießbraucherin die Möglichkeit der wirtschaftlichen Verwertung des Nießbrauchrechts zu. Zufällig bestehe beim Eigentümer des streitgegenständlichen Objekts, dem Sohn der Klägerin, aktuell eine konkrete Veräußerungsabsicht. Es seien bereits ernsthafte Verhandlungen mit potenziellen Käufern aufgenommen worden. Zur Vorbereitung einer lastenfreien Veräußerung sei der Nießbrauch aufgrund der Notarsurkunde vom 8. November 2023 gegen Zahlung eines nach wirtschaftlichen Grundsätzen abgewogenen Entgelts in Höhe von 55.550 Euro abgelöst worden. Inzwischen sei die Löschung im Grundbuch vollzogen worden. Allein diese Umstände würden eindeutig zeigen, dass in dem Rechtsverhältnis ein entsprechendes Kapital gebunden und das Rechtsverhältnis damit durchaus als Kapitalanlage anzusehen gewesen sei. Aus der hier gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise heraus bestehe angesichts der offensichtlich regelmäßig vorliegenden Kapitalbindung und der genannten vielfältigen Möglichkeiten zur Monetisierung eines Nießbrauchrechts kein wesentlicher, eine steuerliche Ungleichbehandlung rechtfertigender Unterschied zwischen der Stellung als Eigentümer und jener als Nießbrauchberechtigter. Konkret bestehe in beiden Konstellationen sowohl die Möglichkeit der Fruchtziehung aus laufender Vermietung und Verpachtung, aber beiderseits auch die Möglichkeit der wirtschaftlichen Verwertung der Substanz (Veräußerung des Grundvermögens bzw. Rechtsverzicht gegen Entgelt). Der Wert des Nießbrauchs für ein Grundstück bestimme sich maßgeblich durch die erzielbare Jahreskaltmiete, die wiederum in einem marktmäßigen Zusammenhang mit dem Grundstückswert stehe. Aus persönlichen Gründen sei das Haus nicht bereits früher verkauft worden und da unvermietete Häuser einen höheren Verkaufserlös einbringen, sei zunächst auch von einer Vermietung abgesehen worden.

Die Klägerin beantragt,

die Zweitwohnungssteuerbescheide der Beklagten vom 15. Februar und 29. März 2023 jeweils in Gestalt der Widerspruchsbescheide vom 21. September 2023 aufzuheben,

die Hinzuziehung des Prozessbevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung bezieht sie sich auf ihr Vorbringen aus dem Verwaltungsverfahren. Darüber hinaus trägt sie vor, dass der Verkauf der Wohnung für die Beurteilung der Absicht, die Wohnung als Kapitalanlage zu nutzen, nicht heranzuziehen sei, da dies lediglich eine Auszahlung des Nießbrauchwertes darstelle, jedoch nicht einen Kapitalwertzuwachs. Das Nießbrauchrecht sei mit einem festen Wert zu veranschlagen und ändere sich nicht beim Verkaufswert des Grundstückes. Insofern könne auch ein Nießbrauchrecht lediglich durch Vermietung oder Nutzung als Kapitalanlage zu verwenden sein, da anderweitig das Nießbrauchrecht keinen Wertzuwachs erfahren würde. Der Nachweis der ausschließlichen Nutzung als Kapitalanlage sei gerade durch den Verkauf, welcher zu einer Monetisierung des Nießbrauchrechtes führte, nicht dargelegt. Die Klägerin sei als alleinige Nießbraucheigentümerin jederzeit in der Lage gewesen, die Wohnung zu nutzen oder zu vermieten.

Mit Schriftsätzen vom 8. Dezember 2023 (Beklagte) und vom 18. Dezember 2023 (Klägerin) haben die Beteiligten jeweils ihr Einverständnis mit einer Entscheidung durch die Berichterstatterin erklärt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird Bezug genommen auf die Gerichtsakte sowie die Behördenakte der Beklagten, die dem Gericht in elektronischer Form vorliegen und die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Die Klage – über die die Berichterstatterin aufgrund des Einverständnisses der Beteiligten gemäß § 87a Abs. 2, 3 VwGO entscheidet – hat keinen Erfolg.

Sie ist als Anfechtungsklage nach § 42 Abs. 1 VwGO zulässig, aber unbegründet.

Die Bescheide der Beklagten vom 15. Februar und 29. März 2023 in Gestalt der beiden Widerspruchsbescheide vom 21. September 2023 sind rechtmäßig und verletzen die Klägerin nicht in ihren eigenen subjektiven öffentlichen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Rechtsgrundlage für die Heranziehung der Klägerin zur Zweitwohnungssteuer sind § 1 Abs. 1, §§ 2 und 4 Hessisches Kommunalabgabengesetz (im Folgenden: KAG) in Verbindung mit der Satzung der Beklagten über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer vom 13. Dezember 2019 (im Folgenden: ZwStS).

Nach § 1 ZwStS erhebt die Beklagte eine Zweitwohnungssteuer als örtliche Aufwandssteuer. Gegenstand der Steuer ist gemäß § 2 Abs. 1 ZwStS das Innehaben einer Zweitwohnung. Eine Zweitwohnung ist nach § 2 Abs. 2 ZwStS jede Wohnung, die jemand neben seiner vorwiegend benutzten Wohnung im In- oder Ausland (Hauptwohnung) für seinen persönlichen Lebensbedarf oder den persönlichen Lebensbedarf seiner Familienmitglieder oder seiner Lebenspartnerin oder seines Lebenspartners innehat. Gemäß § 3 Abs. 1 ZwStS ist steuerpflichtig, wer im Stadtgebiet eine Zweitwohnung innehat, sind mehrere Personen gemeinschaftlich Inhaber einer Zweitwohnung, so sind sie nach § 3 Abs. 2 ZwStS Gesamtschuldner.

Für das Merkmal des Innehabens im Sinne von §§ 2, 3 ZwStS kommt es nach ständiger Rechtsprechung auf die tatsächliche Verfügungsmacht und die rechtliche Verfügungsbefugnis an. Ausreichend ist, dass die Wohnung für den Zweck der Selbstnutzung oder Nutzung durch Familienangehörige bereitgehalten wird. Auf ein tatsächliches Bewohnen kommt es dabei nicht an (vgl. Bay. VGH, Urteil vom 10. Dezember 2008 – 4 BV 07.1980 – juris, Rdnr. 20).

Für die Erfassung als Zweitwohnung im Sinne der ZwStS reicht es zudem aus, wenn das Gebäude zum gelegentlichen Aufenthalt und für gelegentliche Übernachtungen geeignet ist und hierfür während des Jahres vorgehalten wird. Die Zweitwohnsitzsteuer ist eine Steuer, die an die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit anknüpft, welche in der Verwendung des Einkommens für den persönlichen Lebensbedarf zum Ausdruck kommt (BVerfG, Beschluss vom 6. Dezember 1983 – 2 BvR 1275/79 -, juris). Das Innehaben einer weiteren Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf neben der Hauptwohnung ist ein besonderer Aufwand, der gewöhnlich die Verwendung von finanziellen Mitteln erfordert und in der Regel wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zum Ausdruck bringt; das nach dem Aufwandsbegriff i. S. d. Art. 105 Abs. 2a GG gebotene Innehaben einer weiteren Wohnung für die persönliche Lebensführung setzt eine dahingehende Bestimmung des Verwendungszwecks der Zweitwohnung voraus (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Oktober 2014 – 9 C-5/13 -, juris, Rdnr. 12). Demzufolge liegt eine steuerbare Zweitwohnung dann nicht vor, wenn sie nach dem subjektiven Verwendungszweck nicht der persönlichen Lebensführung dient, sondern der reinen Geld- oder Vermögensanlage in Form des Immobilienbesitzes, wobei aufgrund dieses subjektiven Charakters die Gemeinde an das Innehaben einer Zweitwohnung bei bestehendem Nutzungsrecht und der offengehaltenen Nutzungsmöglichkeit grundsätzlich die Vermutung knüpfen darf, dass die Wohnung zumindest auch für die Zwecke der persönlichen Lebensführung vorgehalten wird, da gerade der Leerstand der Zweitwohnung trotz rechtlich bestehender Nutzungsmöglichkeit in der Regel auf die der Besteuerung zugrunde liegende Leistungsfähigkeit des Wohnungsinhabers schließen lässt (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. Oktober 1995 – 8 C-40/93 -, juris, Rdnr. 10; Urteil vom 15. Oktober 2014 – 9 C-5/13 -, juris, Rdnr. 12 f.). Dem Zweitwohnungsinhaber obliegt es, durch die Darlegung objektiver Umstände diese Vermutung zu erschüttern, wobei hierfür nicht die bloße Behauptung genügt, die Zweitwohnung werde nicht genutzt und werde auch künftig nicht zum Wohnen genutzt (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Oktober 2014 – 9 C-5/13 -, juris, Rdnr. 13; ebenfalls BVerwG, Beschluss vom 15. November 2016 – 9 B 45/16 -, juris, Rdnr. 2). Für die Beurteilung, ob eine ausreichende Kapitalanlageabsicht besteht, kommt es auf eine umfassende Würdigung aller objektiven Umstände des Einzelfalls an (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Oktober 2014 – 9 C-5/13 -, juris, Rdnr. 13).

Die von einem Zweitwohnungsinhaber vorgetragene Absicht, die Wohnung nur aus Kapitalanlagegründen vorzuhalten, erfordert einerseits eine in die Zukunft gerichtete Beurteilung. Andererseits können aber die Verhältnisse vergangener Veranlagungszeiträume wichtige Anhaltspunkte bieten und die behaupteten Tatsachen plausibilisieren (BVerwG, Urteil vom 15. Oktober 2014 – 9 C-5/13 -, juris, Rdnr. 12 f; zum Einkommensteuerrecht vgl. BFH, Urteil vom 25. Oktober 1989 – X R 109/87 -, juris, Rdnr. 26). Dabei dürfen die Anforderungen an die Darlegung der Kapitalanlageabsicht nicht überspannt werden, denn die Erhebung einer Aufwandsteuer stellt keine Sanktion für fehlende Vermietung oder eine unwirtschaftliche Kapitalanlage dar, sondern eine Besteuerung eines bestimmten, persönlichen Wohnzwecken dienenden Aufwandes (so bereits OVG NRW, Beschluss vom 8. Juni 2000 – 14 B 2135/99 -, juris, Rdnr. 16).

Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze sind die in den streitgegenständlichen Bescheiden der Beklagten vorgenommenen Festsetzungen der Zweitwohnungssteuer für die Jahre 2019 bis 2023 nicht zu beanstanden. Die Klägerin ist nach § 3 ZwStS zweitwohnungssteuerpflichtig, weil sie im Stadtgebiet der Beklagten in den Jahren 2019 bis 2023 eine Zweitwohnung im Sinne der Satzung innehatte.

Die Klägerin ist Nießbrauchberechtigte der Wohnung im B.-Weg im beklagten Stadtgebiet und damit die richtige Adressatin der streitgegenständlichen Bescheide. Ihr steht damit das aus dem eingetragenen Nießbrauchrecht herrührende Verfügungs- und Nutzungsrecht zu und sie ist damit Inhaberin der Wohnung, die insoweit zur Zweitwohnungssteuer herangezogen werden kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 13. Mai 2009 – 9 C-8/08 -, juris, Rdnr. 15). Auf der Grundlage des Nießbrauchrechts kann sie grundsätzlich entsprechend ihren Vorstellungen zur persönlichen Lebensführung selbst bestimmen, ob, wann und wie sie das Anwesen nutzt, ob und wann sie sich selbst darin aufhält oder es anderen zur Verfügung stellen will (vgl. VG München, Beschluss vom 9. September 2015 – M 10 S 15.3861 -, juris, Rdnr. 43). Das zugunsten der Klägerin bestehende Nießbrauchrecht gewährt ihr gemäß § 1030 Abs. 1 BGB das Recht, während des Bestehens die Nutzungen aus dem belasteten Grundstück zu ziehen, insbesondere es im eigenen Namen und auf eigene Rechnung zu vermieten. Insoweit ist der Klägerin zunächst zuzustimmen, dass das Nießbrauchrecht – solange das Recht besteht und eine Fremdvermietung (z. B. aufgrund einer objektiven Nichtbenutzbarkeit) nicht ausnahmsweise ausgeschlossen erscheint – neben der zivilrechtlichen Eigentümerschaft grundsätzlich dazu geeignet sein kann, als Kapitalanlage zu dienen.

Im vorliegenden Fall hat die Klägerin nicht allein schon durch den wohl unbestrittenen Leerstand der streitgegenständlichen Wohnung die Vermutung des Innehabens für die persönliche Lebensführung entkräftet. Neben der tatsächlichen Selbstnutzung ist es gerade der Leerstand der Zweitwohnung trotz rechtlich bestehender Nutzungsmöglichkeit, der regelmäßig auf die der Besteuerung zu Grunde liegende Leistungsfähigkeit des Wohnungsinhabers schließen lässt. Der von der Aufwandssteuer erfasste konsumtive Aufwand für die persönliche Lebensführung liegt deshalb regelmäßig auch dann vor, wenn die Wohnung tatsächlich nicht in Anspruch genommen wird. Es genügt, dass eine Eigennutzung während des Veranlagungszeitraums rechtlich faktisch offen gehalten wird (vgl. BVerwG, Urteil vom 27. Oktober 2004 – 10 C-2/04 -, juris, Rdnr. 21 m.w.N.). Die rechtliche Eigennutzungsmöglichkeit reicht damit in der Regel aus, um von einem Innehaben zur persönlichen Lebensführung auszugehen (vgl. VG München, Urteil vom 30. September 2010 – M 10 K 09.5295 -, juris, Rdnr. 39).

Die bloße Behauptung der Klägerin, die Wohnung nicht zu nutzen und auch künftig nicht zum Wohnen nutzen zu wollen, reicht als bloße Äußerung einer subjektiven Vorstellung daher grundsätzlich nicht aus, die Vermutung des Vorhaltens für die persönliche Lebensführung zu erschüttern (BVerwG, Urteil vom 15. Oktober 2014 – 9 C-5/13 -, juris, Rdnr. 15). Ungeachtet dessen, dass der Sohn der Klägerin als Eigentümer der Wohnung seinen Nebenwohnsitz seit dem 2. Januar 2018 im B.-Weg im Stadtgebiet der Beklagten gemeldet hat und damit die Vermutung des Vorhaltens für die persönliche Lebensführung bestärkt wird, hat die Klägerin selbst durch die fehlende Vermietung der streitgegenständlichen Wohnung dokumentiert, dass sie diese nicht ausschließlich in Gewinnerzielungsabsicht zur Kapitalanlage hält und sich der Nutzungsmöglichkeit nicht begeben will (vgl. VG München, Urteil vom 30. September 2010 – M 10 K 09.5295 -, juris, Rdnr. 42).

Soweit die Klägerin weiter vorträgt, dass das Haus nicht vermietet worden sei, weil sich dies negativ auf einen eventuellen Verkauf durch ihren Sohn ausgewirkt hätte und bereits in den letzten Jahren mehrere Verkaufsgespräche mit möglichen Kaufinteressenten geführt worden seien, die aber wiederum nicht erfolgsversprechend gewesen seien, ist hervorzuheben, dass vorliegend nicht der Sohn der Klägerin als Eigentümer zur Zweitwohnungssteuer herangezogen wurde, sondern die Klägerin als Nießbrauchberechtigte. Die Klägerin hat selbst keinen direkten Einfluss auf einen möglichen Verkauf. Es ist mithin lediglich streiterheblich, ob die Klägerin selbst als Nießbrauchberechtigte die Wohnung als Kapitalanlage nutzen wollte. Eventuelle Verkaufsbemühungen sowie die Argumentation, das Haus nicht vermietet zu haben, um den Kaufpreis nicht negativ zu beeinflussen, sind vorliegend nicht von Relevanz, sondern betreffen lediglich den Sohn der Klägerin als Eigentümer. Die Klägerin hat insbesondere auch nicht vorgetragen, dass ihr Nießbrauchrecht im Hinblick auf eine Vermietung eingeschränkt gewesen wäre (vgl. § 1030 Abs. 2 BGB).

Entgegen der Ausführungen des Klägerbevollmächtigten ist der Sachverhalt, der dem Bundesverwaltungsgericht in der Entscheidung vom 15. Oktober 2014 (Az. 9 C-5/13, juris) zugrunde lag, mit dem vorliegenden Fall auch nicht zu vergleichen. Zwar war auch in dem durch das Bundesverwaltungsgericht zu entscheidenden Fall die Wohnung im streitgegenständlichen Zeitraum unvermietet. Allerdings wurde dort der Eigentümer und nicht der Nießbrauchberechtigte der Zweitwohnung zur Zweitwohnungssteuer herangezogen. Ferner wurde das Fehlen von tatsächlichen Verkaufsbemühungen bei einer generellen Verkaufsabsicht plausibel damit erklärt, dass der Verkauf der Wohnung wegen eines nicht abgeschlossenen Baumängelprozesses bislang unterblieben sei. Ein Zuwarten mit dem Verkauf sei nach Ansicht des Gerichts nachvollziehbar (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Oktober 2014 – 9 C-5/13 -, juris, Rdnr. 15). Vorliegend ist die Wohnung nach den eigenen Angaben der Klägerin mindestens seit 2018 bewohnbar. Ausschlaggebend ist, dass die Wohnung während der anberaumten Zweitwohnsitzsteuerpflicht 2019 bis 2023 der Klägerin jederzeit zugänglich und privat nutzbar war. Zudem betont das Bundesverwaltungsgericht, dass die Umstände im konkreten Einzelfall zu beurteilen sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Oktober 2014 – 9 C-5/13 -, juris, Rdnr. 12).

Soweit der Klägerbevollmächtigte weiter ausführt, dass es für die Frage nach dem Vorliegen einer Kapitalanlage keinen entscheidenden Unterschied machen dürfe, ob man die potentiellen Nutzungen aus dem fraglichen Grundstück als (zivilrechtlicher) Eigentümer oder hingegen als Nießbrauchberechtigter genieße, verkennt er den rechtlichen Unterschied zwischen dem Eigentums- und dem Nießbrauchrecht und die damit einhergehende unterschiedliche Kapitalbindung. Bei dem Nießbrauch verleiht der Eigentümer einer Immobilie dem Nießbraucher (lediglich) das Recht, die Immobilie zu nutzen. Der Nießbrauchberechtigte – hier die Klägerin – ist gerade nicht berechtigt, die Immobilie zu verkaufen. Sie kann im Rahmen einer möglichen Kapitalbindung lediglich mit dem Eigentümer über die Ablösung des Nießbrauchrecht verhandeln oder die Wohnung selbst vermieten. Der Eigentümer hingegen kann die Wohnung verkaufen. Insoweit ist die Art der Kapitalnutzung zwischen einem Eigentümer und einem Nießbrauchberechtigten teilweise unterschiedlich.

Es ist zudem unter Zugrundelegung der Ausführungen der Klägerin nicht nachvollziehbar, warum die Klägerin und ihr Sohn nicht bereits früher die Löschung des Nießbrauchrechts vereinbart und notariell beurkundet haben, wenn das Haus nach eigenen Angaben bereits von Anfang an verkauft werden sollte. Der Nießbrauch wurde erst nach Klageerhebung aufgrund der Notarsurkunde vom 8. November 2023 gegen Zahlung eines Entgelts in Höhe von 55.550 Euro abgelöst. Soweit die Klägerin ausführt, dass sie nach dem Tod ihres Mannes zunächst in Trauer gewesen sei und sie sich bereits im Laufe des Jahres 2021 mit ihrem Sohn verständigt habe, dass das Grundstück verkauft werden sollte, kann dies die Vermutung der Nutzung des Hauses zur persönlichen Lebensführung nicht entkräften, da auch insoweit nicht nachvollziehbar ist, warum die Klägerin und ihr Sohn, wenn das Haus bereits seit 2021 verkauft werden sollte, erst im Dezember 2023 die Ablösung des Nießbrauchrechts vereinbart haben.

Soweit der Klägerbevollmächtigte ausführt, dass es dem Nießbraucher im Allgemeinen jederzeit frei stehe, dem Eigentümer ein wirtschaftlich ausgewogenes Angebot zur entgeltlichen Ablösung des Nießbrauchs zu unterbreiten, der Eigentümer beim Vorliegen einer Veräußerungsabsicht regelmäßig dem Nießbraucher ein entsprechendes Angebot unterbreiten müsse, damit dieser zum Zwecke der lastenfreien Veräußerung den Nießbrauch aufzugeben bereit ist sowie der Nießbraucher allgemein die Möglichkeit habe, den fraglichen Nießbrauch (mit Zustimmung des Eigentümers) künftig gegenüber einem Dritten einräumen zu lassen, um von diesem ein wirtschaftlich ausgewogenes Entgelt zu erzielen, auch wenn es zur Umsetzung eines solchen Geschäftes zunächst einer Löschung und einer erneuten Bestellung des Rechts unter Mitwirkung des Eigentümers bedürfe, da die unmittelbare Übertragung im Wege der Abtretung nach Rechtskauf nicht möglich wäre, hat die Klägerin solche Bemühungen im konkreten Fall nicht nachgewiesen, sondern macht lediglich hypothetische Ausführungen. Die Klägerin hat insbesondere nicht vorgetragen, dass sie von diesen genannten Möglichkeiten während des streitgegenständlichen Zeitraums Gebrauch gemacht hat oder Gebrauch machen wollte. Sie hat lediglich vorgetragen, dass das Haus jederzeit hätte vermietet werden können, was insoweit aber nach den obigen Ausführungen nicht ausreichend ist.

Dem steht auch nicht die nunmehr erfolgte Ablösung des Nießbrauches an den Sohn der Klägerin entgegen. Grundsätzlich dürfen zwar auch Angehörige ihre Rechtsverhältnisse untereinander in einer für sie steuerlich möglichst günstigen Weise regeln. Die steuerliche Anerkennung von Vertragsvereinbarungen setzt dabei eine ernsthafte, klare und eindeutige Vereinbarung voraus, die vor Beginn des Leistungsaustauschs in rechtswirksamer Weise abgeschlossen wurde und entsprechend dem vereinbarten auch durchgeführt wird. Sowohl die Gestaltung als auch die Durchführung müssen dem zwischen Fremden Üblichen entsprechend (BFH Urteil vom 31. Juli 2007 – VIIII R 8/07 -, juris, Rdnr. 13 ff. m.w.N.). Dieser sogenannte Fremdvergleich findet auch im Rahmen der Besteuerung nach Zweitwohnungssteuersatzung Anwendung (Bay. VGH, Urteil vom 5. August 2011 – 4 BV 10.1599 – juris, Rdnr. 21). Vorliegend kann jedoch dahinstehen, ob die zuvor genannten Voraussetzungen vorliegen, da die Ablösung erst im Dezember 2023 vereinbart und wiederum erst im Jahr 2024 – und damit nicht mehr in dem streitgegenständlichen Zeitraum für die Zweitwohnungssteuer für die Jahre 2019 bis 2023 – im Grundbuch eingetragen wurde. Relevanz hat die Ablösung des Nießbrauchrechts damit erst für die Erhebung der Zweitwohnungssteuer für das Jahr 2024.

Die Klägerin hat im Hinblick auf den Leerstand über einen langen Zeitraum lediglich persönliche Gründe vorgetragen. Diese Umstände können jedoch der Heranziehung zur Zweitwohnungsteuer nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, denn sie sind dem Bereich der persönlichen Lebensführung zuzuordnen und nicht von solchem Gewicht, dass sie aus objektiver Sicht der Nutzung entgegenstehen. Da es sich um im subjektiven Bereich liegende Gründe für die tatsächliche Nichtnutzung handelt und es bei der Erhebung der Zweitwohnungsteuer gerade nicht auf die tatsächliche Nutzung ankommt, so schließen diese Gründe die Erhebung der Zweitwohnungsteuer nicht aus (vgl. Bay. VGH, Urteil vom 22. Juni 2007 – 4 BV 06.2954 -, DStRE 2008, 439, 440). Das Bundesverwaltungsgericht hat wiederholt entschieden, dass der Leerstand trotz bestehender eigener Nutzungsmöglichkeit Ausdruck der Einkommensverwendung für die persönliche Lebensführung ist, da der Vermieter (hier die Klägerin als Nießbrauchrechtsinhaberin) ungeachtet ihrer Vermietungsabsicht auf die Wohnung zugreifen und sie selbst nutzen kann (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. September 2001 – 9 C-1/01 -, juris, Rdnr. 28 f.; BVerwG, Urteil vom 27. Oktober 2004 – 10 C-2/04 -, juris, Rdnr. 21 m.w.N.).

Aufgrund des klägerischen Vortrages durfte die Beklagte im Ergebnis zu Recht davon ausgehen, dass die tatsächliche Vermutung des Vorhaltens einer Zweitwohnung als noch nicht ausreichend erschüttert angesehen wird.

Fehler hinsichtlich Berechnung der Zweitwohnungssteuer hat die Klägerin nicht vorgebracht und sind auch sonst für das Gericht nicht ersichtlich.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO.

Der Antrag nach § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO, die Hinzuziehung eines Bevollmächtigten im Vorverfahren für notwendig zu erklären, ist mangels Rechtsschutzinteresses schon unzulässig. Die Klägerin hat nach § 154 Abs. 1 VwGO die Kosten, inklusive der des Vorverfahrens (so der ausdrückliche Wortlaut des § 162 Abs. 1 VwGO) zu tragen, weshalb aufgrund der getroffenen Kostengrundentscheidung bereits kein Kostenerstattungsanspruch der Klägerin besteht. Deswegen fehlt es bereits an einer Sachentscheidungsvoraussetzung für den Antrag nach § 162 Abs. 2 Satz 2 VwGO (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. November 2007 – 2 C-29/06 -, NVwZ 2008, 324, 325; VG München, Urteil vom 27. Februar 2024 – M 3 K 20.6507 -, juris, Rdnr. 26; Just, in: Fehling/Kastner/Störmer, Verwaltungsrecht, Stand: 5. Aufl. 2021, § 162 VwGO, Rdnr. 36: fehlendes Rechtschutzinteresse; Olbertz in Schoch/Schneider, Verwaltungsrecht, Stand: Januar 2024, § 162 VwGO, Rdnr. 83; Wysk, VwGO, Stand: 3. Aufl. 2020, § 162, Rdnr. 47a: kein Bescheidungsinteresse; missverständlich Schübel-Pfister, in: Eyermann, VwGO, Stand: 16. Aufl. 2022, § 162, Rdnr. 25: Notwendigkeit für eine Entscheidung nur im Falle eines Obsiegens des Klägers; gemeint wohl keine Sachentscheidung über die Notwendigkeit).

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 7.627,20 Euro festgesetzt.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 und 3 GKG. Da die Klage eine bezifferte Geldleistung oder einen hierauf gerichteten Verwaltungsakt betrifft, ist der Streitwert in Höhe der streitigen Geldleistung festzusetzen. Das Verfahren der Klägerin richtet sich insoweit gegen die Zweitwohnungssteuerbescheide für die Jahre 2019 bis 2022 und 2023, in denen eine Steuerforderung in Höhe von insgesamt 7.627,20 Euro festgesetzt wurde. Die vorläufige Streitwertfestsetzung wird damit gegenstandslos.