Le ragioni del suo limitato sviluppo sembrano essere soprattutto economiche. Il mercato potenziale è infatti molto più ristretto di quanto possa apparire: non tutti i crediti deteriorati riguardano abitazioni principali; non tutti gli immobili sono idonei; non tutti i debitori conservano un reddito sufficiente a sostenere un canone di locazione. Soprattutto, non sempre l’interesse dell’investitore coincide con quello pubblico a evitare la perdita della casa.

È qui che emerge quello che potremmo definire il paradosso della selezione. Quanto maggiore è la fragilità economica della famiglia, tanto maggiore è l’interesse sociale a mantenerla nell’abitazione, ma tanto più difficile diventa costruire un investimento sostenibile. Viceversa, quando il debitore dispone ancora di una sufficiente capacità economica, l’operazione risulta più interessante per il mercato, ma meno necessaria sotto il profilo sociale.

L’esperienza dei primi anni suggerisce quindi che il limite principale dello strumento non sia tanto giuridico quanto economico. La legge disciplina l’operazione, ma non può creare da sola le condizioni di convenienza, prevedibilità del rischio e distribuzione degli incentivi necessarie alla nascita di un mercato.

Non si tratta di un problema solo italiano. In Irlanda uno schema analogo – il Mortgage-to-Rent, che consente al proprietario in difficoltà di cedere la casa e restarvi come inquilino sociale, con opzione di riacquisto – è attivo dal 2012 ma ha registrato finora un utilizzo modesto, a conferma che l’ostacolo è più economico che normativo.

Proprio il nuovo contesto europeo potrebbe però riaprire la discussione. Se l’obiettivo è mobilitare capitale privato a sostegno delle politiche dell’abitare, può essere utile interrogarsi su un’evoluzione del modello capace di rendere maggiormente convergenti interessi che oggi non lo sono spontaneamente. Una possibile direzione potrebbe essere quella di affiancare agli investitori un sistema di garanzie nel quale soggetti pubblici e operatori del terzo settore con adeguata capacità patrimoniale contribuiscano a ridurre parte del rischio dell’operazione. Agli enti di accompagnamento sociale spetterebbe invece il compito di sostenere le famiglie nel recupero della propria solvibilità.

L’esperienza austriaca dell’edilizia a profitto limitato mostra che capitale privato e finalità sociale possono convivere quando rischio, rendimento e funzione abitativa vengono definiti fin dall’origine entro un quadro stabile: oggi circa un quarto delle abitazioni austriache è gestito secondo questo modello (a Vienna ciò riguarda oltre il 60% dei residenti).

Sarebbe prematuro concludere che la cartolarizzazione sociale sia destinata a diventare uno strumento centrale delle future politiche dell’abitare. Sarebbe però altrettanto affrettato considerarla definitivamente un’esperienza marginale. La crisi abitativa europea ha modificato profondamente il contesto nel quale questa disciplina era nata. Per questo motivo può essere utile tornare a interrogarsi sulle ragioni che ne hanno limitato finora lo sviluppo e verificare se, nelle condizioni attuali, essa possa rappresentare un laboratorio dal quale ricavare indicazioni utili per conciliare, almeno in parte, finalità pubbliche e sostenibilità economica.

Senior advisor di P&G Sgr.