Инвестиции в офисную недвижимость Центральной и Восточной Европы восстанавливаются быстрее, чем в Европе в целом. В первой половине 2026 года объем сделок с офисами региона достиг около €1,5 млрд и превысил средний показатель за аналогичные периоды последних пяти лет. При этом рынок остается неоднородным: в Праге и центре Варшавы свободных качественных помещений мало, а Будапешт и Бухарест сохраняют двузначную общую долю вакантных площадей.

Офисный рынок Центральной и Восточной Европы, или CEE, входит во вторую половину 2026 года с ограниченным предложением новых зданий и растущими ставками в наиболее востребованных деловых районах.

Savills оценивает инвестиции в офисы региона за январь–июнь примерно в €1,5 млрд. Это на 6% выше среднего результата за первые полугодия предыдущих пяти лет. Европейский офисный рынок в целом, напротив, оставался примерно на 30% ниже своего пятилетнего среднего уровня. Средняя доля свободных офисов на рассматриваемых рынках CEE снизилась до 8,1% против 9,4% в среднем по Европе. За последние 12 месяцев максимальные ставки аренды выросли на 9,6% в Варшаве, на 7,1% в Будапеште и на 3,3% в Праге. Компания также приводит прогноз Oxford Economics: в 2027 году экономика Польши может вырасти на 3%, Чехии и Румынии — на 2,1%, Венгрии — на 2%, еврозоны — на 1,5%.

Восстановление пока сосредоточено прежде всего в современных зданиях и центральных деловых районах. Общая площадь офисов в городе все меньше говорит о положении конкретного объекта: арендаторы выбирают новые или модернизированные здания, а устаревший фонд сталкивается с более высокой вакантностью и необходимостью вкладываться в реконструкцию.

Данные шести крупнейших офисных рынков региона — Праги, Варшавы, Будапешта, Бухареста, Братиславы и Софии — показывают резкое увеличение инвестиционной активности во втором квартале.

Cushman & Wakefield оценивает объем сделок с офисами CEE-6 в €1,057 млрд. Это на 81,9% больше, чем в первом квартале, и на 58,7% больше, чем годом ранее. На Чехию пришлось €449 млн, на Польшу — €346 млн. При этом за квартал в шести столицах ввели только 32 700 кв. м новых офисов. Совокупный современный фонд достиг 22,2 млн кв. м, а объем строящихся площадей вырос на 13% за год, до 1,354 млн кв. м. Объем заключенных договоров аренды составил 656 400 кв. м, увеличившись на 28% за квартал. Чистое поглощение, то есть изменение реально занятой арендаторами площади, составило около 98 000 кв. м и оказалось на 33% ниже уровня первого квартала.

Разница между общей арендной активностью и чистым поглощением важна для оценки рынка. Крупный объем подписанных договоров может быть результатом продления действующих контрактов и не всегда означает, что компании занимают больше офисной площади.

Прага остается одним из наиболее дефицитных крупных офисных рынков региона. Современный фонд чешской столицы превысил 3,95 млн кв. м, а доля свободных помещений на конец второго квартала составляла 5,8%. За год показатель снизился на 0,7 процентного пункта.

Prague Research Forum насчитал около 229 100 кв. м свободных офисов. В Праге 1 вакантность составляла 3,7%, в Праге 2 — только 1,3%. Общий объем заключенных договоров за квартал достиг 125 400 кв. м, увеличившись на 21% к предыдущему кварталу, но снизившись на 24% относительно того же периода 2025 года. Продления действующих договоров обеспечили 69% всего объема, новые договоры и расширение площадей — 29%, субаренда — 2%. Чистый объем новых сделок без продлений и субаренды составил 35 800 кв. м. В строительстве находилось 309 300 кв. м офисов, причем почти 58% площади уже было предварительно сдано. За весь 2026 год ожидается ввод лишь 37 600 кв. м. Максимальная ставка аренды в центре сохранялась около €30 за кв. м в месяц.

Поэтому крупный объем строительства не означает, что все эти помещения появятся на свободном рынке. Значительная часть будущего предложения уже имеет арендаторов.

В Варшаве современный офисный фонд к концу июня составлял около 6,236 млн кв. м. Общая доля свободных помещений снизилась до 8,5% — на 1 процентный пункт за квартал и на 2,3 пункта за год.

Польская палата коммерческой недвижимости PINK фиксирует гораздо более низкую вакантность в центральных районах — 4,8%, тогда как за пределами центра свободно 11,8% офисов. Во втором квартале компании заключили договоры на 282 800 кв. м против 133 800 кв. м в первые три месяца года и 155 000 кв. м годом ранее. Продления и пересмотр существующих договоров обеспечили 52% квартального объема, новые соглашения, включая предварительную аренду, — 44%, расширение площадей — 4%. С начала года на рынок поступило лишь 45 200 кв. м новых или модернизированных офисов.

Это означает, что спрос в Варшаве действительно вырос, но большая его часть пока связана с закреплением арендаторов в существующих зданиях. Особенно напряженная ситуация складывается в центральных районах, где выбор крупных современных помещений ограничен.

Один из заметных примеров возвращения международного капитала — сделка со Studio A в деловом районе Воля. Skanska договорилась о продаже здания шведской Stena Real Estate за €159 млн. 26-этажный объект был завершен в конце 2025 года и включает около 27 700 кв. м сдаваемой площади. Сделка учитывается в третьем квартале 2026 года, а передача объекта запланирована на четвертый квартал. Первый корпус комплекса Studio перешел Stena еще в 2024 году.

Сделка показывает, какие активы сейчас легче находят покупателей: новые здания в сложившихся деловых районах, уже заполненные корпоративными арендаторами.

Будапешт заметно отличается от Праги и центральной Варшавы. Современный офисный фонд города составляет 4,474 млн кв. м, а средняя вакантность в первом полугодии снизилась до 12,2%. В офисах, построенных для сдачи на открытом рынке, она остается выше — 15,7%.

Colliers оценивает объем заключенных договоров за январь–июнь в 215 042 кв. м, что всего на 1% больше результата годичной давности. Чистый спрос при этом сократился на 42,9%, до 57 644 кв. м. Продления составили 53,3% всех сделок, а объем новых договоров снизился на 49%. Максимальная ставка в лучших зданиях достигала €25,5 за кв. м в месяц, средняя для офисов класса A — €17,1. До конца 2028 года ожидается ввод лишь около 110 000 кв. м офисов, строящихся без заранее определенного конечного пользователя.

Слабое строительство постепенно ограничивает предложение, но существующий объем пустующих помещений пока существенно выше, чем в Праге. Поэтому одинаково описывать два рынка как испытывающие дефицит было бы некорректно.

Бухарест демонстрирует еще более резкий разрыв между сильными центральными объектами и менее востребованными районами.

За первое полугодие в румынской столице арендовали более 100 000 кв. м офисов. Общая вакантность выросла с 11,75% в конце 2025 года до 12,25% в середине 2026-го. В центральном деловом районе свободно при этом около 4% площадей, а максимальная аренда достигает €24 за кв. м в месяц. В районе Floreasca–Barbu Văcărescu вакантность составляет около 5%, в Pipera — примерно 40%. Запрашиваемая ставка для существующих офисов в центральных районах за год увеличилась почти на 12%, с €16 до €18 за кв. м. Новые проекты выставляют площади примерно на 10–15% дороже обычных ставок соответствующих районов. Такие данные приводит румынское подразделение Colliers.

Разрыв показывает, почему средняя вакантность по городу может давать искаженное представление о положении арендатора. Даже при двузначном общем показателе подходящего современного офиса в конкретном деловом районе может почти не быть.

Еще один аргумент в пользу CEE — стоимость активов относительно создаваемого ими дохода.

Ставка капитализации, то есть отношение годового чистого дохода объекта к его стоимости, для лучших офисов составляет около 5,25% в Праге, 6% в Варшаве, 6,75% в Будапеште и 7,2% в Бухаресте. На ведущих западноевропейских рынках ориентиры в основном остаются в диапазоне немного выше 4%.

Более высокая ставка капитализации позволяет получить больший текущий доход относительно цены покупки. Одновременно она отражает дополнительные риски: меньшую ликвидность части рынков, стоимость финансирования, экономическую неопределенность и валютные колебания в странах, которые не используют евро.

Поэтому сравнивать регион только по размеру доходности недостаточно. Два объекта в одной столице могут иметь принципиально разную стоимость и перспективы из-за возраста здания, расходов на эксплуатацию, состава арендаторов и расположения.

Улучшение ситуации в CEE происходит на рынке, где общий настрой инвесторов все еще нельзя назвать устойчиво оптимистичным.

Сентябрьский обзор INREV показал рост индикатора настроений европейского рынка недвижимости с 41 пункта в июне до 44,6 в сентябре. Это первое улучшение с декабря 2025 года, однако показатель второй квартал подряд остается ниже отметки 50, отделяющей рост от сокращения. Доходность недвижимости во втором квартале оставалась положительной на основных европейских рынках, но наиболее сильным сектором стала торговая недвижимость: ее квартальная совокупная доходность достигла 1,97%. Она же осталась самым предпочитаемым сегментом среди опрошенных участников рынка.

Рост вложений в офисы Центральной и Восточной Европы поэтому пока выглядит не как массовое возвращение денег во весь сектор, а как выборочный спрос на современные здания с устойчивыми арендаторами и ограниченным предложением.

Как сообщают эксперты International Investment, главный риск для инвесторов состоит в попытке перенести показатели лучших районов на весь рынок. В центре Праги и Варшавы нехватка современных офисов способна поддерживать аренду и стоимость объектов, но Будапешт, Бухарест и периферийные районы крупных городов показывают другую картину. Высокая ставка капитализации в CEE частично компенсирует повышенные риски ликвидности, финансирования и модернизации. При выборе объекта все большее значение имеют не страна или город сами по себе, а местоположение здания, его возраст, расходы на обновление, срок договоров и финансовая устойчивость арендаторов.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

Почему инвесторы снова интересуются офисами Центральной Европы?

Интерес поддерживают ограниченное строительство, нехватка современных помещений в отдельных центральных районах, рост максимальных арендных ставок и более высокая ставка капитализации по сравнению с крупнейшими западноевропейскими рынками.

Где вакантность офисов самая низкая?

В Праге на конец второго квартала свободно 5,8% офисов, причем в Праге 2 показатель составляет только 1,3%. В центральных районах Варшавы вакантность находится на уровне 4,8%, а в центральном деловом районе Бухареста — около 4%.

Почему большой объем аренды не означает такое же увеличение спроса?

Значительную долю сделок составляют продления действующих договоров. В Праге на них пришлось 69% квартального объема, в Варшаве — 52%, в Будапеште — 53,3% сделок первого полугодия. Реальное расширение занимаемой компаниями площади поэтому значительно меньше валового объема договоров.

Почему офисы дорожают при умеренном чистом спросе?

Рост ставок сосредоточен в современных зданиях и наиболее востребованных районах. Такие помещения ограничены в предложении, а часть строящихся офисов сдается еще до завершения строительства.

Почему Будапешт отличается от Праги?

В Будапеште общая вакантность составляет 12,2%, а в Праге — 5,8%. Венгерский рынок имеет больший существующий запас свободных площадей, поэтому дефицит там выражен слабее.

Какие главные риски есть у инвестиций в офисы CEE?

Риски связаны с различиями между районами и зданиями, стоимостью заемного капитала, возможностью последующей продажи, валютными колебаниями и расходами на модернизацию старых объектов.