Globes

На юге Израиля массово отменяют сделки с новостройками, сообщает Globes. К концу второго квартала покупатели расторгли 669 договоров, подписанных в 2022–2025 годах. Девелоперам приходится повторно продавать эти квартиры, что увеличивает предложение в регионе, где спрос уже снижается.

Еще в первом квартале 2022 года на юге Израиля спрос опережал новое предложение: число объектов, строительство которых начиналось для свободной продажи, было примерно на 1 200 меньше количества реализованных. К концу второго квартала 2026-го ситуация изменилась на противоположную. Разрыв между начатым строительством и продажами достиг примерно 11 тыс. объектов.

Одновременно растет запас нереализованного жилья. К концу июня в Южном округе насчитывалось 10 788 непроданных объектов, сообщает Центральное статистическое бюро Израиля. Еще 669 ранее считались реализованными, но покупатели впоследствии расторгли договоры. С учетом этих случаев фактический объем предложения может достигать 11 457 объектов — примерно на 6% больше официального показателя.

Заместитель главного экономиста Министерства финансов Галит Бен-Наим отмечает, что после отмены сделки такое жилье не всегда возвращается в статистику непроданного. Значительная часть этих объектов уже находится на стадии строительства. В результате официальный показатель может не полностью отражать объем предложения, который фактически остается на первичном рынке региона.

В качестве примера Бен-Наим приводит участника программы «Цена для новосела». После получения права на участие в розыгрыше выяснилось, что он покупал жилье на свободном рынке, причем дважды, но оба раза впоследствии отказывался от сделки. Сейчас недвижимости в его собственности нет, однако ему приходится подтверждать это, поскольку в данных Налогового управления сохранилась информация о предыдущих покупках.

Спрос на первичном рынке Израиля остается слабым, хотя отдельные периоды показывают кратковременное оживление. В июле в стране заключили около 7 600 сделок с жильем — на 13,7% меньше, чем в июне. Продажи новостроек сократились примерно на 20%, до 2 930 объектов, а без учета государственных программ девелоперы реализовали около 1 820 квартир — на 26% меньше предыдущего месяца.

За май–июль рынок в целом показал более высокую активность: в стране продали около 25 160 квартир, в том числе 10 470 — в новостройках. Результат за три месяца оказался выше, чем в феврале–апреле и за аналогичный период 2025 года. При этом 33,7% продаж на первичном рынке обеспечили государственные программы субсидирования.

Объем нереализованного жилья остается высоким. К концу июля на рынке насчитывалось почти 85 тыс. новых квартир — при нынешней активности покупателей этого запаса хватило бы на 26,9 месяца. С начала 2026 года ситуация практически не изменилась.

Израильские девелоперы не спешат снижать цены на непроданные квартиры и вместо этого временно сдают часть жилья в аренду. Генеральный директор платформы недвижимости Madlan Таль Копель объясняет, что крупные скидки могут негативно повлиять на восприятие проекта, вызвать недовольство прежних покупателей и снизить банковскую оценку оставшихся объектов.

Временную аренду уже используют в Модиине и Бат-Яме. Dona Engineering сдает около 20 квартир на один-два года, а затем планирует снова предложить их покупателям. В комплексе Panorama North около 78 из 113 объектов предназначены для аренды на десять лет, что позволяет воспользоваться налоговыми льготами.

Арендные платежи помогают сократить расходы на содержание пустующего жилья и частично компенсировать затраты на финансирование. Однако отложить продажу могут прежде всего компании с достаточным запасом средств. Альтернативой остается реализация крупных пакетов инвестиционным фондам, которые обычно рассчитывают на существенную скидку.

В 2024 году Управление земель Израиля предложило площадки под 113 197 квартир. В 2025-м этот показатель снизился до 91 993, а за январь–сентябрь 2026 года составил 35 143. При этом дефицита на рынке пока нет: к концу июня в стране одновременно возводили 217 200 жилых объектов — на 8% больше, чем за аналогичный период 2025 года.

Интерес девелоперов к новым площадкам ослаб из-за слабых продаж и высокой стоимости финансирования. На темпы также повлияли военные события, политическая неопределенность в Израиле. Дополнительные задержки возникают на уровне муниципалитетов, которым необходимо заранее предусматривать дороги, школы, детские сады и другую инфраструктуру для новых районов.

До конца года объем новых площадок еще может увеличиться: РАМИ традиционно активизирует тендеры в последние месяцы. Однако нынешнее снижение способно сказаться на рынке позднее. Пока запас проектов остается высоким, но через несколько лет нехватка подготовленных территорий может ограничить запуск новых жилых комплексов.

Аналитики International Investment отмечают, что ситуация на рынке жилья Израиля стала менее комфортной для инвесторов прежде из-за слабых продаж и накопившегося запаса новостроек. Это осложняет реализацию недвижимости и снижает возможности заработать на росте стоимости, особенно при коротком горизонте вложений.

Средняя валовая доходность от аренды в Израиле составляет около 3,05% по стране и 2,94% в Тель-Авиве, по данным Global Property Guide. При традиционно высоком пороге входа такая отдача делает покупку жилья для последующей сдачи менее привлекательной после учета текущих расходов.

Дополнительную неопределенность создают отмены сделок, осторожность покупателей и напряженная ситуация в регионе. В совокупности эти факторы ухудшают соотношение риска и потенциальной доходности и делают израильское жилье менее интересным. Даже местные инвесторы зачастую рассматривают рынки других стран, где условия более привлекательны.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment